뉴스보고 투자하자[PF대출]

 

"돈줄 막히자 건설사업 중단 속출... 개인투자자 피해도 일파만파" 좀 자극적인 제목이긴 한데, 부동산 경기가 좋을 때 나올 뉴스가 아닌 것은 확실해 보이네요. 뉴스 내용에 따르면 PF 대출 부실로 인해 개인 소액 부동산 투자자까지 피해를 보고 있다고 하는데,  PF대출이 뭔지 알아보겠습니다.

 

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PF 란?

 

고속도로, 항만, 제철소, 발전소 건설 같은 산업은 막대한 자금이 필요합니다.

 

일반적으로 대출은 신용이나 담보를 근거로 진행이 되는데

 

회사의 신용만으로는 자금 조달이 불가능하고,

 

담보는 미래에 지어질 예정이라면 사업 진행이 힘들겁니다.

 

하지만 머리 좋은 금융 전문가들이,

 

프로젝트가 성공적으로 완료된다고 가정하고, 미래에 발생할 현금흐름과 자산에 초점을 두어

 

이를 담보로 대출해 주는 기법을 개발하였습니다.

 

이를 프로젝트 파이낸싱(Project Financing), PF라고 합니다.

 

 

건설 사업 절차

 

일반 개인이 도로, 항만 사업에 투자할 일은 잘 없으니,

 

주택 건설 절차 기준으로 살펴보겠습니다.

 

아파트, 오피스텔, 주상복합 등을 지으려면 일단 대규모 토지가 필요합니다.

 

부동산 개발을 추진하는 시행사는 토지를 매입해야 사업을 진행할 수 있으니 대출을 받아야겠네요.

 

개인이 집을 살 때도 일단 계약금 걸고, 중도금 치르고, 잔금 치르게 되는데 비슷합니다.

 

사업 초기에는 토지 확보를 위해 땅 주인들에게 땅값의 10~20% 정도를 계약금으로 지출합니다.

 

계약금 중 모자라는 부분을 대출을 받게 되는데(계약금 대출)

 

사업 초반이라 불확실성이 크기 때문에 이자를 많이 주고 단기로 주로 저축은행에서 빌리게 됩니다.

 

토지 매입이 완료되었다면 잔금을 치러야겠죠.(토지매입 대출)

 

역시 아직도 사업 초반이라 저축은행에서 빌려야 됩니다.

 

토지가 준비 되었으니 이제 시공을 해야겠네요.

 

시행사는 시공사(건설사)를 선정하고 공사를 짓기 시작할 겁니다.

 

그런데 건설비는 어떻게 할까요?

 

앞서 살펴본 것처럼, 시행사의 신용, 미래에 지어질 건물로는 대출을 할 수 없으니

 

건설 사업이 성공적으로 마무리되어 분양이 잘되었을 때 상황을 가정해서 

 

금융권(좀 큰 규모 사업이면 은행)이 PF 대출을 해주게 됩니다.

 

 

PF 대출이 문제가 될 때는?

 

PF 대출의 근거는 신용, 담보가 아니고 미래에 발생할 가치입니다.

 

경기가 좋고 부동산이 꾸준히 오르는 상황에는 문제가 전혀 되지 않습니다.

 

하지만 미래에 발생할 가치가 훼손된다면 문제가 됩니다.

 

건설 사업이 완공되는 시점에 부동산 가격이 떨어져서 이익이 사라진다면,

 

사업 진행 중에 원자재 가격이 급등하여 비용이 과투입되어 이익이 사라진다면,

 

금리가 올라서 대출 이자가 갑자기 2~3개 드러나서 이익이 사라진다면... 

 

사업시행 후 적자가 날 수도 있습니다.

 

 

 

마치며

 

시작할 때 말씀드린 기사는 금융기관이 아닌 개인이 부동산 개발 산업에 투자한 경우입니다.

 

부동산 호황기라면 건설 사업 후 수익을 개인도 같이 누려볼 수 있었겠으나,

 

지금은 호황기는 아니라서 리스크를 같이 나눠가지게 되었네요.

 

어떤 투자 대상도 마찬가지이지만,

 

수익 이면에 숨어있는 리스크를 혹시 놓치지는 않았는지 조심해야 하겠습니다.

 

 

 

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참고자료...

 

돈줄 막히자 건설사업 중단 속출…개인투자자 피해도 일파만파

차트 보고 투자 하자[기술적 분석]

숫자 보고 투자 하자[기본적 분석]